목차
부동산 매매 계약 시 필수 체크사항
전월세 계약에서 자주 간과하는 함정
청약 과정의 놓치기 쉬운 세부 절차
계약 전후 서류와 금액 확인 포인트
실제 사례와 대처 팁
부동산 매매 계약 시 필수 체크사항
부동산 매매 계약을 할 때 가장 먼저 확인해야 할 부분은 실거래가와 시세 비교입니다.
KB부동산이나 부동산114 같은 플랫폼에서 해당 아파트나 빌라의 최근 6개월 실거래가를 확인하세요.
예를 들어, 2023년 8월 기준 서울 강남구 아파트 평균 실거래가는 평당 5,000만 원대를 넘었는데, 계약서에 적힌 가격이 이와 크게 다르면 재협상하세요.
계약 전 중개사에게 실거래가 증명서를 요구하는 게 좋습니다.
다음으로 등기부등본을 반드시 열람하세요.
인터넷등기소에서 발급받아(수수료 700원) 소유권 이전 여부, 근저당권, 압류 등을 확인합니다.
만약 매도인이 대출이 남아있다면 잔금 지급일에 대출 상환 동의서를 받아야 합니다.
계약금은 보통 매매가의 10%로, 계약서에 ‘계약금 포기 불가’ 조항을 넣으세요.
중도금은 10~20% 지급 후 이자 발생 여부를 물어보고, 잔금은 소유권 이전등기 후 7일 이내 치르세요.
이걸 빼먹으면 수리비 수백만 원 손해 볼 수 있습니다.
전월세 계약에서 자주 간과하는 함정
전월세 계약 시 보증금 반환 보증보험 가입을 잊지 마세요.
2023년 기준 서울 보증금 3억 원 이하 주택은 HUG나 HF 보증보험 필수로, 보험료는 보증금의 0.2~0.5%입니다.
계약서에 ‘퇴거 시 14일 이내 반환’ 명시하세요.
월세는 선납분 없이 매월 말일 지급으로 정하고, 관리비는 실비 정산 조항을 넣으세요.
임대인 확인이 핵심입니다.
등기부등본으로 소유주가 맞는지, 위임장이 있으면 공증 여부를 봅니다.
집 구경 시 배관, 누수, 곰팡이를 사진 찍어 계약서에 ‘기존 하자 보수 임대인 책임’으로 적으세요.
전입신고는 계약 후 14일 이내 주민센터에서 하며, 미신고 시 주택도시보증공사 대위변제 불가합니다.
보증금 인상 시 상한요율(5%) 초과 금지, 2024년 기준 전월세 상한 5% 적용됩니다.
계약 기간은 2년 기본, 갱신 시 1년 전 통보하세요.
무단 하자 수리 시 임대인 동의 필수, 아니면 보증금 공제 위험 있습니다.
| 전월세 계약 단계 | 필수 확인 사항 | 기한/금액 |
|---|---|---|
| 1. 정보 수집 | 시세 파악 (네이버페이 부동산) | 최근 3개월 실거래가 |
| 2. 부동산 방문 | 하자 사진 촬영 | – |
| 3. 계약 체결 | 보증보험 가입 | 보증금 3억 원 이하 |
| 4. 이사 후 | 전입신고 | 14일 이내 |
| 5. 퇴거 시 | 반환 청구 | 14일 이내 |
청약 과정의 놓치기 쉬운 세부 절차
청약은 통장 가입부터 시작하세요.
청약통장은 1순위 요건으로 무주택자+최근 2년 거주+소득 확인입니다.
주택청약종합저축은 1인 1계좌만 가능, 만기 2년 이상 유지 시 1순위.
2024년 9월 분양 기준 수도권 공략형 40% 물량 배정됩니다.
청약 신청 전 자격 확인: 부동산114에서 분양공고 봐서 무주택 기간 계산하세요.
당첨 시 계약금 10%+중도금 20% 분할, 잔금은 입주 전.
특별공급은 생애최초(예: 미혼 30세 이상 무주택자, 자산 3.31억 원 이하) 조건 엄격합니다.
부적격 탈락 시 7일 이내 이의신청 가능합니다.
미리 여러 지역 통장 준비하세요.
계약 전후 서류와 금액 확인 포인트
공통 서류: 신분증, 인감증명서(수수료 1,000원), 주민등록등본(등본 발급 400원).
매매 시 양도세 계산: 보유 1년 미만 50%, 1~2년 40%.
취득세는 주택가 6억 원 이하 1%, 다주택자 12%입니다.
전월세는 등록세 없음.
잔금 치를 때 은행 대출 실행증명서, 확정일자 부착 계약서 필수.
소유권 이전등기 비용은 등록면허세+교육세 약 매매가 0.2%입니다.
계약 후 60일 이내 등기 안 하면 손해배상 청구 가능합니다.
위험: 중개보수 미지급 시 계약 무효 아님, 하지만 분쟁 시 불리.
2024 기준 서울 9억 원 이하 중개료 상한 0.5%.
네이버페이 부동산에서 8월 28일 빌라 시세 오픈된 점 참고, 최신 시세는 부동산 시세 검색으로 확인하세요.
실제 사례와 대처 팁
사례 1: 매매 계약 후 등기 확인 부족으로 근저당 2억 발견, 잔금 불가로 계약금 포기.
대처: 계약 전 등기부등본 2부 발급받아 양측 서명.
사례 2: 전세 보증금 미반환, 보증보험 미가입으로 소송 1년.
대처: 계약 시 HF 사이트에서 즉시 가입, 보증서 번호 계약서 부기.
사례 3: 청약 당첨 후 부적격(자산 초과 1천만 원), 탈락.
대처: 신청 전 국세청 재산확인서 발급(무료)으로 자산 총액 계산.
분쟁 시 증거로 활용하세요.
KB부동산 앱으로 AI 예측시세 미리 봐서 과열 매물 피하세요.
부동산114에서 매물 의뢰 시 컨설팅 받으면 계약 오류 30% 줄입니다.
계약 과정 10단계 중 3단계 정보수집과 5단계 계약에서 70% 실수 발생하니 철저히 하세요.
계약서에 환불 조건 명시 필수, 법정 환불 기간은 계약 취소 시 3일 이내.
기본법상 잔금 후 60일 이내 등기 의무.
당일 발급, 비용 보증금의 0.3% 평균.
수도권 3억 원 초과는 가입 불가.
정확한 자격증명서 제출하세요.
협상 가능하지만 서면 합의하세요.
